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两大巨头“做空”,三四五线楼市要完?

浏览次数:1     时间:2019-11-11 00:00:48

最近两天,对于“三四五线”城市的楼市来说,坏消息很多!  8月21日,在2019年中期业绩推介会上,万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话:  万科坚持快速销售,积极回款。拿地的时候,我们是根据收了多少钱回来,才去拿地,所以没有固定的拿地计划。 我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。  很多媒体都报道了这段话,甚至做上了标题。很显然,万科不看好三四五线城市的楼市,至少未来一段时间看空,并准备做空。  同样在8月21日,同样是“2019年中期业绩推介会”上,建业地产董事局主席胡葆森高调感谢了“前任”——凯德集团长达13年的“信用背书”。这段感谢词的后背,也隐藏着一个“抛弃三四五线楼市”的故事。  凯德集团是新加坡最大的房企,建业地产是河南省最大的房企。2006年,建业地产在香港上市的时候,凯德集团开始成为它的第二大股东,至今年7月长达13年。  今年7月1日,凯德集团把持有的建业集团24.09%的股权,全部卖给了第一大股东胡葆森,套现超过28亿港元。凯德集团离开建业地产的理由是: 建业地产主营业务在河南省,不在凯德的核心城市群范围内。  凯德在中国聚焦的重点是所谓的“5大城市群”:“北京—天津”、“上海—杭州—苏州—宁波”、“广州—深圳”、“成都—重庆—西安”和武汉城市群。  说白了,凯德集团要把在中国的投资,集中在核心城市、核心都市圈。普通的三四五线城市,凯德正在远离。  建业地产半年报也显示:  公司的房地产在建项目为127个,全部位于河南省内;所拥有土地储备建筑面积约 4769万平方米亦全部位于河南,分布于18个地级市和77个县级市。建业的战略是今年年底要把河南的 120多个县及县以上城市做到全覆盖。  也就是说,无论是中国最大的房企(万科),还是新加坡最大的房企(凯德),它们在中国的策略呈现了高度一致性,那就是远离三四五线城市。  这已经不仅仅是“看空”,而是在“做空”了。  相比之下,凯德集团战略调整要早一些,万科“开悟”的晚一些。  因为在2018年1月,万科曾用84亿元从凯德集团手里,接盘过20个中小型购物中心。其中大部分在“三四五线城市”,比如安阳、德阳、茂名、宜宾、泉州、益阳、潍坊、扬州、漳州、湛江、肇庆、淄博等。  我查了一下万科2019年上半年的报告,发现当期销售的楼盘里,来自“三四五线城市”的还有一些:
两大巨头“做空”,三四五线楼市要完?(图1)
  比如上图中的莆田、晋江、石狮、常熟、芜湖、镇江、唐山、鞍山、玉溪、抚顺、南充等。其中相当一批小城市,也不再核心都市圈内。  截至2019年6月,万科新增项目里,三四线城市也没有完全杜绝,比如下图中的唐山和临沂。
两大巨头“做空”,三四五线楼市要完?(图2)
  那么到底应该怎样看待万科、凯德“做空三四线城市楼市”?三四五线楼市真的没有什么希望了吗?我的看法是:  一、凡是笼统地看淡、看好“三四五线城市”楼市的观点,都是莽撞的,要么不太懂、要么在骗人。  原因很简单,三四五线城市太多了,几乎涵盖了所有的地级市、大多数的县级市,而这些城市情况千差万别。  我之前在文章里把“三四五线城市”至少分为以下四类:  1、处于核心都市圈,本身有显著人口增长,经济发展也不错的三四五线城市。比如廊坊、嘉兴、惠州、昆山等。 2、不处于核心都市圈,但在全国交通体系里位置比较特殊,有显著人口增量、较大人口基数的城市,比如徐州。 3、不处于核心都市,也没有特殊的交通地位,但有较大人口基数(500万以上,甚至突破1000万)。虽然整个城市人口流失(主要是农村流失),但市区人口在增长。比如临沂、周口、潍坊等。 4、远离核心都市圈、没有特殊交通地位、人口基数不算大、整体人口流失、市区人口增长缓慢甚至流失的三四五线城市,这类比较悲催,主要在中西部、东北地区。  如果头脑里有上述分类,再看万科上半年有销售额的城市名单,你会发现其中的三四五线城市,绝大多数属于上述前三类。只有个别的,鞍山抚顺之类的,应该归入第四类。  万科一定是在第四类城市“吃了亏”,准备远离这类城市。至于晋江、石狮看起来很小,但却是福建省GDP第一大城市泉州属下的县级市,也是全国百强县排名比较靠前的。镇江、南通、常州、温州、唐山、烟台这些城市,也要么在核心都市圈,要么人口基数大、有显著人口增量。  二、目前房地产的核心概念是“城市群+都市圈”,仍然用“一二三四五线”划分城市,是过时的。  官方文件在反复强调新型城镇化,其核心是“城市群+都市圈”,国家也在鼓励开发商做“城市圈运营商”,这是一个更大的概念。很多在核心都市圈内的中小城市,存在较大的发展机遇。比如河北廊坊“北三县”片区的燕郊镇,顶多算个“五线城市”,从长远看机遇可能堪比一些二线城市。  同样的,浙江嘉兴旗下的嘉善县,惠州南部的大亚湾,中山东部的翠亨新区,东莞临深的一些镇,都将迎来大机遇,值得开发商深耕也值得投资者关注。  三、以万科的体量之大,不可能全面撤离“三四五线城市”,上面说四类里,万科至少还会在前三类里开展业务。否则,不足以支撑万科的体量。  至于凯德集团,人家是全球房企,在中国吃住几个核心都市圈就足够了,没有必要四面开花。总之,不要相信万科的“远离三四五线城市”,他们做不到,也没有必要这样干。除非万科放弃规模,把排名降低到十名以外。  四、在万科、凯德撤离“三四五线城市”的同时,建业地产却要全面进入河南省所有市县,这怎么理解?  建业这种区域房企,“核心竞争力”就在河南省,离开河南很有可能玩不转,或许风险更大。所以,它只能深耕河南,力争在河南获得绝对优势地位。说实话,三四五线楼市虽然大多数投资价值不大,但这些城市也有刚需,也要住新房,也有市场机会。而且全国房价存在一个比价关系,比如北京跟郑州有比价关系,郑州跟洛阳有比价关系,洛阳跟下面的县有比价关系。  长远看,在通胀推动下一线城市房价还会涨,那么郑州也会跟着涨,由此带动地级市、县级市房价跟涨。跟涨的或许涨得少一些,但不会静止不动。因为小城市的公务员、教师、医生也要发工资,地方财政也要运转,楼市也会在政府护盘下稳定发展。  但需要注意:上面说的第四类城市,由于人口流失,房价未来是撑不住的,会跌破成本价。其他的城市,只要人口不流失,也都可以支撑住核心区的价格。  由于楼市调控,特别是棚改数量腰斩,未来几年,在中小城市拿了很多地的房企会比较难一些。  五、一二线城市的房子,除了居住属性还有较高的投资属性; 而普通三四五线城市的房子,居住属性更高、投资属性则低一些。 而且从流动性角度看,大城市及其都市圈的房子,会好于普通中小城市的房子。  从投资角度看,还是尽量买一线、二线城市及其核心都市圈的配套好、位置好的住宅。
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